GAYRİMENKUL HUKUKU EĞİTİMİ
Tapuda gözden kaçan tek bir şerh, imzalanan sözleşmedeki tek bir muğlak madde — yıllarca sürecek bir davanın ilk cümlesi çoğu zaman böyle yazılır. Bu eğitim, tapu sicili, kat mülkiyeti, kira ilişkileri, müteahhitlik sözleşmeleri ve imar uyuşmazlıklarında riski imza atılmadan önce görmeyi kazandırır; mevzuat ve güncel içtihat, gerçek dosya örnekleri üzerinden çalışılır.
Eğitim; TMK, Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 SK ve güncel Yargıtay kararları üzerinden mülkiyet, satış vaadi, ipotek, hasar tazminat ve afet riski kapsamındaki dönüşüm süreçlerini gerçek dava örnekleriyle işler. Katılımcı; tapu ve sözleşme dosyalarında risk taşıyan noktaları erken görür hâle gelir. Kat mülkiyeti, ortak alan ve site yönetimi konularındaki temel mevzuat için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu birincil yasal başvuru kaynağıdır.
Katılımcı Profili
Gayrimenkul hukuku alanında karar alan ve uygulama sorumluluğu taşıyan profiller için tasarlanmıştır:
- Avukatlar ve hukuk müşavirleri: Tapu, kira ve müteahhitlik sözleşmesi davalarını yürütür
- Tapu sicil ve kadastro müdürlüğü çalışanları: Mevzuat ve içtihatları güncel takip eder
- Belediye imar ve hukuk birimleri: İmar uyuşmazlıkları ve kamulaştırma süreçlerini yönetir
- İnşaat firmaları hukuk birimi: Kat karşılığı, satış vaadi ve hasar tazminat dosyalarını hazırlar
- Gayrimenkul danışmanları: Müşteriye risk ve süreç netliğiyle yol gösterir
- Banka hukuk ve kredi birimleri: İpotek, haciz ve takip dosyalarını sağlam zeminde işletir
Ön Gereklilikler
Eğitimden maksimum faydayı almak için aşağıdaki ön koşullar önerilir:
- Temel hukuk kavramlarına aşinalık (TMK genel bilgisi)
- Kat Mülkiyeti Kanunu hakkında temel bilgi
- Tapu sicili, ipotek ve haciz kavramlarına genel bakış
- Sözleşme okuma ve yorumlama deneyimi (faydalı)
- Hukuk fakültesi öğrencisi, avukat veya gayrimenkul sektörü deneyimi
Süresi ve Tarihi
Süre: 3 gün. Bu süre standart program içindir; ek modüllere ve hedefe göre süre özelleştirilebilir.
Eğitim tarihleri ve saatleri, ekibinizin uygunluğuna göre birlikte planlanır.
Kazanımlar
Bu eğitim sonunda katılımcı, gayrimenkul hukukunu uygulanabilir kararlara dönüştüren bir yetkinlik kazanır:
- TMK eşya hukuku ve mülkiyetin kapsamını referansla yorumlar
- Tapu Sicili'ne güven ilkesi ve yolsuz tescil davasını ayırt eder
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK 634) çerçevesinde aidat ve karar süreçlerini yönetir
- 6306 Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda riskli yapı süreci ve 2/3 çoğunluğu uygular
- Kira sözleşmesinde tahliye sebepleri ve TÜFE bazlı artışı doğru kurgular
- 2942 Kamulaştırma Kanunu'nda bedel tespit ve tescil davasını izler
- Vergi yükümlülüklerini (tapu harcı, değer artış kazancı, emlak vergisi) hesaplar
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ile yabancılara satışta askeri yasak bölge sorgular
Gayrimenkul Hukuku Eğitimi Konuları
1. Türk Medeni Kanunu - Eşya Hukuku
- Ayni haklar (mülkiyet, irtifak, rehin)
- Mülkiyet hakkının kapsamı (TMK m.683)
- Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet
- Mülkiyet hakkının kazanılması yolları
2. Tapu Sicil Kanunu
- Tapu sicilinin aleniyeti (m.7)
- Tescil ilkesi (positive system)
- İyi niyet ve tapu siciline güven
- Yolsuz tescil ve düzeltim davası
- Şerh, beyan, rehin kayıtları farkı
3. Tapu İşlemleri ve WEBTAPU
- Satış, bağış, takas, irtifak tesisi
- Devir öncesi WEBTAPU sorgulama
- Yetkili tapu müdürlüğü tespiti
- Vekaletname özel yetki gereksinimleri
- Tapu harcı ve döner sermaye hesabı
- Yabancılara satış kısıtlamaları
4. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK 634)
- Kat irtifakı kurulması
- Kat mülkiyetine geçiş şartları
- Ana taşınmaz ve bağımsız bölüm
- Ortak yer ve eklenti farkı
- Yönetici, denetçi seçimi
- Aidat ve gecikme faizi
5. Site Yönetimi ve Toplu Yapı
- Toplu yapı tüzel kişiliği
- Site yönetim planı ve değişikliği
- Kat malikleri kurulu kararları
- Ortak gider ve ortak alan kullanımı
- Yönetim sözleşmesi ve denetim
4. Kentsel Dönüşüm - 6306 Sayılı Kanun
- Riskli yapı tespit süreci
- 2/3 çoğunluk kuralı
- Dönüşüm sözleşmesi tipleri (kat karşılığı, kira yardımı)
- Yıkım kararı ve itiraz
- Hak sahipliği belgesi
- Bakanlık desteği ve kredi olanakları
7. İmar Kanunu ve Plan Hiyerarşisi
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- 1/100.000 - 1/5.000 - 1/1.000 plan ölçekleri
- Plan değişikliği yetkili idare
- Bağımsız bölüm ve parselleme
- Tevhit, ifraz, terk işlemleri
8. Yapı Ruhsatı ve İskan Süreçleri
- İnşaat ruhsatı türleri (yeni, tadilat, ilave)
- Mimari, statik, mekanik, elektrik proje
- Yapı denetim firması zorunluluğu
- İskan (yapı kullanma izni) süreci
- Eski binalar ve teskere
9. Kamulaştırma Kanunu (2942)
- Kamu yararı kararı
- Kıymet takdir komisyonu
- Bedel tespiti ve uzlaşma süreci
- Bedel tespiti ve tescil davası
- Acele kamulaştırma şartları
10. Kira Sözleşmesi - TBK
- Konut, çatılı işyeri, sıradan kira ayrımı
- Kira artış oranı (TÜFE ve yargıtay içtihatları)
- Tahliye sebepleri (10 yıllık, ihtiyaç, yeniden inşa)
- Depozito ve kefil
- Kira tespit davası
- Aile konutu şerhi
11. Sözleşme Tipleri - Satış, Kat Karşılığı
- Gayrimenkul satış vaadi (noter)
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- Hasılat paylaşımı sözleşmesi
- Arsa payı düzenleme
- Mal sahibi-müteahhit pay oranı
12. Tüketici Hakları - 6502 Sayılı Kanun
- Maket evden satış sözleşmesi
- Ön ödemeli konut satışı
- Cayma hakkı (14 gün)
- Gizli ayıp ve garanti süresi
- Teslim gecikmesi tazminatı
13. Vergi ve Harç Hukuku
- Tapu harcı (alıcı-satıcı ortak)
- Değer Artış Kazancı vergisi (5 yıl)
- Emlak vergisi ve bildirim süresi
- Çevre temizlik vergisi
- KDV istisnası (ilk konut, 5+ yıl)
14. Uyuşmazlık Çözüm Yolları
- İhtarname ve tebligat
- Arabuluculuk zorunluluğu
- Sulh ve uzlaşma
- İdare mahkemesi ve idari yargı
- Tapu iptali ve tescil davası
15. Yabancılara Gayrimenkul Edinimi
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35
- Karşılıklılık ilkesinin kaldırılması
- 30 hektar üst sınır
- Askeri yasak bölge sorgu
- Vatandaşlık başvurusu (250.000$ üzeri)
GAYRİMENKUL HUKUKU EĞİTİMİ ile İlgili
Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları
Satış vaadi sözleşmesi ile satış sözleşmesi farkı nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, ileride satış yapmayı taahhüt eden ön sözleşmedir; tapuda satışı doğurmaz, ama noter onaylı olduğunda tapu kütüğüne şerh edilebilir. Asıl satış ancak tapu memurunda yapılan resmî senetle gerçekleşir; mülkiyet bu işlemle geçer.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde alıcı haklarını nasıl korur?
Müteahhide ait bağımsız bölümler tapuya tescil edilmeden satılmamalı; sözleşmeye tapuya şerh konulmalı, iş bitirme tarihi ve gecikme cezası net yazılmalıdır. İmar mevzuatına uygun ruhsat aşaması ve iskan teslim koşulu mutlaka tanımlanmalı.
6306 sayılı Afet Yasası kentsel dönüşümde nasıl uygulanır?
6306 sayılı kanun, riskli yapı tespitinden sonra hak sahiplerinin 2/3 çoğunluğuyla yıkım kararı alınmasına imkan verir. Karşı çıkan kişinin payı bakanlık tarafından satın alınır, kira yardımı ve kredi destekleri tanımlanır; süreç İl Müdürlüğü aracılığıyla yürütülür.
Kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü ne işe yarar?
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair noter onaylı belgedir. TBK madde 352'ye göre tahliye davası açma hakkı verir; sözleşme imzasından ayrı bir tarihte düzenlenmesi geçerlilik için kritiktir.
Tapuda ipotek terkini nasıl yapılır?
Borç ödendikten sonra alacaklı banka veya kişi, tapu müdürlüğüne ipotek terkin yazısı verir. Talep dilekçesi, terkin yazısı ve harç ödemesiyle ipotek tapu kütüğünden silinir; banka kaynaklı ipoteklerde işlem genellikle 1-2 iş günü içinde tamamlanır.
İmar planı değişikliğine itiraz süresi ne kadardır?
3194 sayılı İmar Kanunu 8/b maddesi gereği imar planı askıya çıktıktan sonra 1 ay (30 gün) içinde belediye meclisine itiraz dilekçesi verilir. Belediye 60 gün içinde karar verir; ret kararı sonrası İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
